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■■■ ローンのあれこれ ■■■
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| 各種住宅ローンの特徴 | ||||||
| 公的ローン | ||||||
| 住宅金融公庫融資 公的金融機関のなかでも最も金利が低く、年齢など一定の条件を満たせばだれでも利用できます。 半面、対象となる住宅は床面積や建設基準など細かい条件をクリアしなければなりません。 融資額は床面積や地域、住宅の構造によって決められ、一定の基準を満たした住宅なら最も低い基準金利が適用されます。 建売住宅などのチラシなどに記載されている「公庫融資付き住宅」と「公庫融資可」には違いがあります。 「公庫融資付き住宅」とは建築段階から既に公庫に申請が出されていて、一定の条件を満たした人なら既にいくら融資してもらえるかが決まっています。 「公庫融資可」というのは占有面積などで融資額が決定します。 平成13年3月31日までは「生活空間倍増緊急加算」というものがあります。
通常の住宅融資と同じ安い金利で借りられます。 また、はじめてマイホーム加算なるものもあります。 はじめてマイホームを取得する人は賃貸住宅に住んでいた証明(賃貸契約書等)をだせば、住宅融資と同じ安い金利で最大300万円の融資が受けられます。
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| 年金住宅融資 年金住宅融資は厚生年金保険か国民年金に加入している人が利用できる公的融資です。 同一世帯で複数の人が申し込めます。融資額は一般融資と特別融資に分かれ、さらに割増融資も用意されています。いずれも住宅金融公庫よりやや金利は高めだですが、住宅金融公庫のように１１年目から金利がアップするということはありません。 年金住宅融資は年金を掛けていた期間によって融資額が変わってきます
転貸融資は、協会が年金事業団より融資をうけて、厚生年金の被保険者に融資をする制度です。 年金住宅融資の協会転貸制度では、融資の保証人をたてるのではなく、保証会社の保証を得ることが条件となります。 保証会社を利用する為、保証料がかかります。 協会はいくつもあり、どれを利用してもよいのですが、保証会社はその協会ごと違います。 また、保証会社ごと、保証料に違いがあります。少しでも安いところを探してください。 |
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| 財形住宅融資 財形住宅融資は財形貯蓄をしているサラリーマンが対象で、最高４０００万円までの大型融資が受けられます。 ただし、金利は変動型となります。 |
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| 自治体融資 自治体が独自に扱っています。融資条件は自治体により異なり、なかには公庫融資よりも金利を低く設定しているケースもあるそうです。 |
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| 民間ローン | ||||||
| 銀行、信用金庫、 信用組合、生命保険会社、ＪＡなど 返済期間 当然ですが返済期間が長いほど月々の返済負担は楽でしょう 余裕ができたら後で繰り上げ返済という方法もありますから可能な限り長期な返済期間を選びましょう。 |
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| 参考事項 | ||||||
| 固定金利と変動金利 一般的には公的ローンは固定金利 民間ローンは変動金利と言われていますが 住宅金融公庫も１０年間と１１年目以降では金利が変わります。 民間ローンは原則変動金利です 変動金利は景気の変動によって金利が変わります。 最近では一定期間の金利を固定できる固定金利選択型ローンなる物が人気です。 |
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| 元利均等と元金均等 元利均等返済とは元金と利息の総額を毎月の返済額に均等に分配する方法です。 返済開始からしばらくは元金がほとんど減りませんが毎月の返済額が同じで返済計画が立て易い特徴があります。 元金均等返済は毎月返済する金額の元金部分を一定にする方法です。 元金は早く減り、返済総額が元利均等返済より少なくてすみますが 最初のうちは月々の返済金額が大きくなります。 どちらが良いとは言えませんが、返済計画の立て易さは元利均等 返済に余裕があって早く返済を終わらせたいなら元金均等返済となります。 公的ローンはどちらも採用していますが、民間ローンは元利均等返済が主流です。 |
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| 年収が足りないときは 住宅ローンを借りるときには金融機関の定める年収基準をクリアしなければりません。 民間ローンの場合は返済額が収入の４０％ぐらいになるまで借りられるのであまり問題はなさそうですが、 住宅金融公庫の場合「毎月返済額が月収の５分の１以内」という基準になっています。 足りない分は自己資金を増やすか、ほかのローンで補うなければなりません。 ただし同居予定の家族に一定の収入があれば、申し込む人の年収と同額まで加算できることになっています。 これを「収入合算」といいますが、収入が低くても公庫融資をたくさん借りられる制度です。 共働き夫婦や２世帯住宅などをお考えの方には利用できるかも？ 返済の負担を軽くするには？ 年齢や工法によって返済期間が変わってきます。 返済の負担は軽くする為には、低い金利を選ぶ他、返済期間を長くする事でも毎月の負担は軽くなります。 ただし、返済期間をどのくらい長くできるかは、年齢や住宅の工法によって異ってきます。 住宅金融公庫・年金住宅融資・財形住宅融資の場合、年齢が６０歳だと一律２０年以内というように、年齢が高いほど最長返済期間は短くなってしまいます。 ちなみに申し込む人が高齢でも、同居予定の子供がいずれ返済を引き継ぐ場合は６０歳未満の人と同じ返済期間でローンが組める制度もありますし、さらに一定の２世帯住宅を建てる場合に返済期間を４０～５０年に延ばせる制度もあります。 また、６０歳未満の場において、住宅の工法が木造なら２５年以内、 準耐火構造が３０年以内、耐火構造が３５年以内となっています。 返済期間を長くするなら２×４工法やＲＣ造を選ぶといいでしょう。 ただし注意して頂きたいのは返済期間が長いというのは毎月の負担が軽くなるだけで、トータルでの返済額は増えることです。 |
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| 最低限これだけは注意して | ||||||
| ステップ返済（ゆとり償還）に頼らない 「今住宅ローンの破綻による自己破産が非常に増えている」こんなこと耳にした方もおおいのではないでしょうか？これにステップ返済が関係している事も多いことも御存じの方も多いでしょう。ステップ返済簡単に説明すると一定の期間だけ超長期返済で計算し当初の返済金額を低く抑えるのですが数年後には返済金額が倍、倍以上になるというもの。バブルの時代、年々所得が上がっていたころは今は買えないけど将来は給料も上がっているから大丈夫という仮定で成り立っていました。しかしこの不景気実際にはこの予想が外れてしまったわけです。今になって考えれば少しおかしな話しですがその当時は当たり前のように使われていたそうです。きちんとした計画があって使うならともかく安易に利用するには危険です。 |
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| ボーナス払いの金額も要注意 これもバブルの時代にはあまり真剣に考えられていなかったのかもしれませんが、この時代まともにボーナスが出る保証なんてものはありませんよね。ボーナス払いの金額は低めに設定し、万一月々の支払いによって生活が苦しくなった時 ボーナスでカバーできるような配慮も必要です。 |
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関連項目 資金計画について
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